北京第二CBD，二手房跌成了“洼地”

在近十年中，望京一直是一个锚点、对标对象，但现在这个区域的二手房价格不断下探，已经快跌成四环线上的价格洼地了。

作者|小屋见大屋

图片来源|东方IC

最近，北京望京西园一区的一套二手房又下调了一次挂牌价，单价直接降到了约3.7万/平米，刷新了望京近年来的价格底线，这个价格已经堪比东部的二线城市了。

虽然这是一套不带电梯顶层复式大户型，但它所在的望京可是北京的第二CBD，即使现在望京的产业有一定的收缩，但从崔各庄到孙河，再到金盏，甚至东坝区域的新盘，在做定位和宣传的时候，都要找望京认一下“血脉”的。

在近十年中，望京一直是一个锚点、对标对象，但现在这个区域的二手房价格不断下探，已经快跌成四环线上的价格洼地了。

从全北京的宏观视角来看，二手房市场已经触底回稳了，6月份二手住宅成交14986套，连续4个月在1.3万套以上，6月成交均价还环比上涨了0.2%。但从微观来看，一些挂牌量比较大、老房子比较多的板块和大量的非常高端住宅小区，价格还在继续下降。

比如，上述望京西园一区的房源并不是个案，这个小区还有大量议价空间比较大的房源在售。下面这套59平米的一居室，报价348万，底价可谈到300万以内，相当于还有15%左右的砍价空间，成交单价实际上不到5万/平米，两年前同面积段相近楼层的房源成交价在410-420万，单价约7万/平米，两年间降价约29%。

望京新城是望京区域二手房成交最活跃的小区之一，因为临双地铁，配套完善，一度是韩国买家和年轻人青睐的小区，建筑年代为1997-2000年，目前大量房源的挂牌价格不到5万/平米，与两年前6万/平米以上的成交价格相比，也有20%以上的降幅。

方舟苑是1999年的小区，旁边就是花家地实验小学和宜家，2022年的成交价格约7万/平米，目前大量挂牌房源单价在5-6万/平米，部分房源实际成交价不到5万/平米。

进入2024年下半年的望京，不仅2000以前的老房子继续降价，次新房也开始跟随趋势下调价格。

北京排名第一的中介员工说：望京地区，之前降价比较多的小区现在降幅趋缓，但有的小区之前没怎么降，现在降价会比较明显。

比如圣馨大地这套121平米的两居，中间楼层，主卧朝东，挂牌价不到5.1万/平米。

同一小区，朝向更好的三居室，挂牌价5.3万/平米。这个小区是2000-2007年建成的，物业维护不错，在房地产市场高峰期，它的成交均价要在8万/平米以上，四年前这个小区曾出过一套“凶宅”，单价也超过了7万/平米。

国风上观，2010年左右的小区，大户型次新房买家的重点关注目标，今年上半年挂了一套约7.5万/平米的房源惊讶了很多人，现在在售房源的底价已经到了约7万/平米。该小区今年6月至今成交了3套，成交价都在7万/平米出头。

首开知语城，2008年的小区，2022年的成交价还接近9万/平米，目前有28套挂牌在售，其中15套的挂牌价都不到8万/平米，有3套房源的挂牌单价甚至低于7万/平米。

融科橄榄城是望京地区的豪宅代表之一，近年的平均挂牌价一直稳定在10万/平米以上，但今年部分房源悄悄下探到了8万/平米以下，小区一期、二期、三期挂牌价在9万/平米以下的房源合计有十多套。

传统意义上的望京板块，是东北四环、东北五环、大广高速、机场高速围合而成的这块区域，但因为以花家地为中心的望京南部板块开发相对较早，从湖光中街到望京SOHO、国风上观这一带往北开发的相对较晚，楼龄有比较大的年代差，所以有些机构在统计的时候会把大家统称的望京分为花家地和望京两个片区。

从安居客监测的数据来看，望京地区的二手房挂牌均价过去一年的跌幅为15.84%，花家地近一年的房价降幅为19.2%。这个降幅在北京属于中等偏高的水平，比业主们的实际体感有明显差距，主要原因有两点：

一是目前各平台给出的统计口径都是挂牌价格，其中不是诚心出售的卖家会挂高价，这部分房源的挂牌价和三年前相比并没有明显变化，它们拉高了均价，诚心出售的卖家在已经挂低价的基础上，最后成交还有10-20%的让价幅度，他们的体感是最真实的。

二是，与近一年跌幅更大的北苑和跌幅相近的小营、东坝板块相比，望京板块的价格在2023年之前一直比较平稳，此后快速下跌，而前三个板块的价格一直起起落落，北苑、小营目前的挂牌均价甚至比三年前还高，拉长周期看，也就没有望京的业主们感受强烈。

而且，望京附近的来广营、酒仙桥、太阳宫这几个板块的二手房挂牌价下降幅度，以及与三年前的价格对比，都明显弱于望京地区，从而导致望京成为了事实上的洼地，而这个洼地是靠降价降出来的。

望京的二手房价为什么刹不住车？

并不是望京变得不宜居了，近几年望京修建了大量公园、绿道、滨水景观，虽然还是缺少特别火爆的大型商场，但临街商业和中小体量的商场非常多，有大量的宝藏店。甚至有人说，望京就像一个北京的卫星城，职住平衡、多业态方面做得非常足。

网传比较热的阿里搬迁、望京写字楼空置率上升也只是原因之一，并且不是最主要的原因。因为阿里新总部距离原先所在地只有一站地铁，而新址所在的崔各庄板块，也一直被人称为“大望京”，对于在望京居住的人来说，一站之隔其实没有本质区别。

望京二手房价格连绵不断的下跌，至少还有另外两个主要因素：

首先，近年来望京受到年轻人的青睐，这些人流动性比较强，同时2015年前后首次置业的业主，现在又到了改善置换的时间节点，大部分改善需求会自然而然外溢出望京，比如流向后沙峪、新国展、金盏、东坝等板块，因为望京内部的普通小区与高端小区之间的总价差比较大，改善需求往往够不到融科橄榄城、国风上观这些大户型、高单价的小区，所以只能外溢到价差没那么大、新盘和次新又比较多的外围区域，以相近单价换到外围区域，补面积段带来的总价差即可。

这些年崔各庄、后沙峪等板块的新盘特别“吃”望京的改善客户，就是这个原因。面对望京板块内部8万+的二手房改善小区，和崔各庄8万/平米左右的新房，以及后沙峪不到6万/平米的新房、约5万/平米的次新二手房，买房人的答案不言自明。而且，从朝阳崔各庄到顺义后沙峪这个开发带，是北京五环沿线上非常难得的有整体规划、连片开发、落地执行比较完整的区域，对于改善需求而言，从五环内换到五环外，在心理上不会产生明显的落差感。

其次，望京目前的挂牌量非常大，改善需求外溢置换，需要先卖后买；2016年之前低价上车的人，现在有部分希望锁定收益；年轻人买房之后，家庭有了孩子需要换学区房。之前，望京房子换手率高、流动性好是优点，但现在几大因素叠加，成交周期变长，卖的人还在按原有节奏卖，买的人少了，交易活跃的惯性反而导致了库存节节攀升。

下面这张图可能会更直观一点，望京的挂牌量是附近几个区域的数倍。

引用一位在望京从事房产中介近十年的一线工作人员的直观感受：“当时误打误撞来了望京，来了之后才意识到这里是北京很年轻也很有潜力的区域。当时的房产生意比较热闹，房屋的成交率很高。今年望京不管是买卖房屋还是租赁，价格都跌了20%-30%。”

在市场成交价下降的基础上，有中介会抓住部分卖房人希望快速成交的心理，引导后者低价挂牌房源。比如花家地片区1990年左右的老房子，如果业主出售意愿较强，一些中介会直接让业主往5万/平米以下的价格挂牌。

与望京类似的，还有此前同样受年轻人喜爱的十里堡板块，价格走势雷同，因为该板块相比望京更缺少价格相对坚挺的豪宅小区支撑，所以价格同比降幅更大。

朝青板块和一年前相比，价格降幅并不算大，但今年的二手房挂牌下降速度非常快，2月至今，挂牌均价直接从约8.3万/平米，降到了7.5万/平米左右。

在一个有效市场，供需关系是决定价格走势的根本因素，望京接近3000套的二手房挂牌量，遇上了“等等看”的年轻人，需求下滑，另一端是控制杠杆、优化资产负债表的中年改善群体，卖一（望京）买一（外围板块）带来大量诚心出售房源，两者合力导致了望京二手房的超跌。

但在望京人眼中，望京还是那个生活便利、有吃有玩的望京，只不过在此刻展现了资产缩水、商业店铺更换频率加快的大时代的那一面，对于真正喜欢望京、现在还没有买房的人来说，也是一次拥抱望京的机会，毕竟这是单价“4字头”的望京，相当于十年前的价格。

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